买房（fáng）是人生（shēng）一大事，签订房屋（wū）买卖合同更不可放松警惕，因（yīn）为买（mǎi）卖双（shuāng）方在（zài）专业知识上（shàng）信息不对称（chēng），有时买方并非出（chū）于本意或者不知道如何把（bǎ）握合同，以（yǐ）致最后在合同履行（háng）中处于被动地位（wèi）。因此，在（zài）签订房（fáng）屋（wū）买（mǎi）卖合同时需要多加注意，了解（jiě）合同（tóng）内（nèi）容，谨防合同陷阱（jǐng）。

签订空白条款需注意

1．看是否有商品（pǐn）房（fáng）预售（shòu）许可证

取得商品房预售许可证必须符（fú）合下列条件：

（1）开发企业具（jù）有（yǒu）企业法人营（yíng）业执照和（hé）房（fáng）地（dì）产开发企业资质证书；

（2）取得土地（dì）使用（yòng）权证（zhèng）书（shū）和（hé）使用土地批准（zhǔn）文件；

（3）持有建设工程规划（huá）许可证和建设（shè）工（gōng）程（chéng）开工许可证；

（4）已（yǐ）通过竣工（gōng）验收；

（5）供（gòng）水、供电、供热、燃（rán）气（qì）、通信（xìn）等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条（tiáo）件或（huò）已确定进度和交付（fù）日期；

（6）物业管理方案已落实（shí）。

买现房的好处在于可以比（bǐ）较清（qīng）楚地了（le）解房屋的现状，可以尽快（kuài）取得房（fáng）地产权（quán）利证书等（děng）。购（gòu）房人可到房地产（chǎn）管理（lǐ）部门核实该商品房预（yù）售许可证真假即可，无商品（pǐn）房（fáng）预售许可证对外销售（shòu）房屋的，购买时（shí）都（dōu）有隐患，存有不安全因素。

2．看合同中的土地（dì）性质

现在很多房地产开发项目（mù）的用地虽然是出让用地，但由于土（tǔ）地性质（zhì）为综合用（yòng）地（dì）或者商住两用地，导致（zhì）土地（dì）使用年限不是70年，甚（shèn）至有（yǒu）些只有（yǒu）40年。

在购买时一（yī）定要看（kàn）清土地是否为（wéi）出让取得以（yǐ）及土地（dì）使用年（nián）限是否为70年。目前（qián）法律只是规定住宅到（dào）期可自动续期，其（qí）他非住宅性质土地一般需缴费续期。

3．看清楚房（fáng）屋用途

现在（zài）有（yǒu）些对外销（xiāo）售的房（fáng）屋（wū）虽然和住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓（yù）的界（jiè）定，目前不是很明确。明确的是，国家强制标准中（zhōng）对日照（zhào）的要求没有提及公寓一词，只有对住宅的解释。公（gōng）寓（yù）光（guāng）照时间不需要满足（zú）大寒日有效日照内满窗日照时间（jiān）不少于两（liǎng）小时。另（lìng）外公寓（yù）能否作为（wéi）学区房，目前（qián）教育部门也（yě）没有明确（què）的（de）答复， 因此（cǐ）为了（le）孩子（zǐ）入学（xué）购房（fáng）的（de）要特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签（qiān）订商品房合同时（shí）会与前（qián）期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期（qī）物业（yè）公司关（guān）系一般比较紧密，物业公司（sī）的声誉，以及（jí）物（wù）业合同中（zhōng）的很多约定，也要仔细阅（yuè）读。

虽（suī）然（rán）成立业委（wěi）会后可以（yǐ）解聘物业公司（sī），但目（mù）前的（de）现实（shí）是很多小区（qū）因为居住率不足或（huò）者业主不（bú）愿多操心，业委会的（de）成立遥（yáo）遥（yáo）无（wú）期，导致业主（zhǔ）和（hé）物业之间纠纷较多。

5．车库和地（dì）下室或者（zhě）阁楼（lóu）的约定

合同签订时（shí），开发商承诺给业主赠送车库（kù）或者（zhě）储藏室、阁楼的，这些约（yuē）定一定要写（xiě）入合同，口头承诺（nuò）的东西往（wǎng）往因（yīn）为缺乏证据最后不了了之。

是否有车库，一定（dìng）要（yào）看规划（huá），而不是听开发商（shāng）口头承诺。另外人防车位也需特别注（zhù）意（yì）。

6．面积的约定（dìng）

这是目前引发纠纷最多的条款，大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付（fù）费（fèi），实际这（zhè）是错误（wù）的。

如果购（gòu）房人和开发商有约定，先遵照约定，无（wú）约定再按照规定执行。开发商往往在签订（dìng）合同时和购房人进行约（yuē）定，约定以（yǐ）有资质的测绘部（bù）门出具的面积为主。

这一做法规避了3%的法（fǎ）定（dìng）条件（jiàn）。大家一（yī）定要（yào）看清楚这点，可以在合（hé）同签订时直接（jiē）约定面积，明确约定超过（guò）多（duō）少（shǎo）不再付费（fèi）。

7．贷款问题的约定（dìng）

开发商往往答（dá）应帮助购房（fáng）人贷款，但合同却不（bú）约（yuē）定无法贷款（kuǎn）可以退房，而是约定（dìng）因（yīn）为购房人信（xìn）誉等问题导（dǎo）致不能贷款的，购房人需（xū）一（yī）次性（xìng）付清房款。

可以先行（háng）查（chá）询个人信（xìn）用或者在（zài）合同（tóng）中（zhōng）明确约定“因无法贷款可以解（jiě）除合同”。

8．逾期或（huò）者赔偿的问题

开发商和（hé）购房人会在合同中，对双方办证或者（zhě）缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果细心就会发现（xiàn），双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇。

9．交房的问题

交房的条件，一定要（yào）在（zài）合同（tóng）中明（míng）确。在哪（nǎ）个验（yàn）收环（huán）节之后，才可认定完成（chéng）交房。验收方式有单（dān）体（tǐ）验收（shōu）、综合验收、竣工验（yàn）收备案、消防验收等。

单体（tǐ）验收后，有（yǒu）可（kě）能小区还处于建设状态，小（xiǎo）区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便（biàn），因此需约定清楚。

10．小区公共区（qū）域和公共部位的约定（dìng）

开发商往往会告（gào）诉（sù）购房者（zhě），小（xiǎo）区（qū）内的会所、健身场（chǎng）所等多（duō）么规范、多么（me）先（xiān）进，绕开产（chǎn）权（quán）问题。

如果合同未约（yuē）定这些场所的（de）产权（quán），开发商有可能卖掉这些场所，买（mǎi）主（zhǔ）不（bú）一定能让业主免费或者优惠使用（yòng），如果合同中（zhōng）约定（dìng）了这些场所的所有权（quán）归（guī）业主所有，则开发商不能出售这些场（chǎng）所。

11．对各类设（shè）施的约定

燃气（qì）、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法（fǎ）选择，如果（guǒ）在合同中约定，要求开（kāi）发商允许几家经营商进入小区，业主就（jiù）有主动权了。

12．双方协商解决（jué）的内（nèi）容必须多研究（jiū）

凡（fán）是（shì）前面提到纠（jiū）纷的内容，后面写双方（fāng）协商解决的，一般都是对开发商不利的，一定要明（míng）确违（wéi）约责任，不（bú）能简单地（dì）标（biāo）注协（xié）商解决（jué）。

合同（tóng）附件也（yě）要留意

商品房买卖合同除（chú）主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位（wèi）与（yǔ）公（gōng）用房屋分摊建筑面积构成说（shuō）明、装（zhuāng）修设备标（biāo）准和合（hé）同补（bǔ）充（chōng）协议。

（1）房屋平面图（tú）应标明每一个房间具（jù）体的尺寸（cùn）以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备（bèi）位置。

如果（guǒ）上述内容不明确，则房屋（wū）平面（miàn）图（tú）起不（bú）到准确指（zhǐ）示的作用，对开发商来说也没有（yǒu）明确的（de）约束。

（2）无论（lùn）是房屋平面图，还（hái）是公（gōng）共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备（bèi）标（biāo）准，都应使用准确（què）的数字和具体的描述（shù）来表示其内容（róng），而不应（yīng）使用（yòng）概念化的（de）词语。

像“高级”“名牌”“精装修”这类（lèi）词（cí）语不（bú）应在（zài）附件中出（chū）现，而应（yīng）明确“高级”具体（tǐ）标准是什么，“名（míng）牌”是什么牌（pái）子（zǐ），“精（jīng）装（zhuāng）修（xiū）”达到什么装修效果。

（3）根据（jù）民事法律（lǜ）“意思（sī）自治”原则，商品（pǐn）房（fáng）买受（shòu）人完全可以不受格式条款的限制（zhì），与开发商（shāng）进行协商，行（háng）使合同的修（xiū）改（gǎi）和补（bǔ）充权，在（zài）主合同之外，签定（dìng）补充（chōng）协议，以（yǐ）明确一（yī）些模糊（hú）概念，修（xiū）正主（zhǔ）合同（tóng）中的（de）不合理条款。

13．房屋交付（fù）后，买（mǎi）受人发现房屋（wū）实际情况与（yǔ）销售广告不符，可以要求开发商承担（dān）违约（yuē）责任吗（ma）？

为了（le）保护购房者的（de）权益，《最高人（rén）民法院关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷（fēn）案件适用（yòng）法律若（ruò）干问（wèn）题的解释》第（dì）三（sān）条规定：“商品房的（de）销售广告和宣传（chuán）资料为（wéi）要约邀请（qǐng），但是（shì）出卖人就商品房开（kāi）发规（guī）划范围内（nèi）的房屋及相（xiàng）关设施所（suǒ）作的说明（míng）和允诺具体（tǐ）确（què）定，并对商品房买卖合同的订立以及房（fáng）屋价格（gé）的确定有（yǒu）重大影响的（de），应当视为要（yào）约。该（gāi）说（shuō）明和允诺即（jí）使未载入商品房买卖合同，亦应当视为（wéi）合同内容，当事人违反的，应（yīng）当承（chéng）担违约（yuē）责任。”

由此可见，对于房地产广告中的有关房（fáng）屋及其相关设（shè）施的说明及（jí）允诺，如果其对订立合同定价有重大影（yǐng）响，那么即使该说明（míng）和允诺未载入房屋（wū）买（mǎi）卖合（hé）同，也属于合同内容。若购房者发现说明或（huò）允诺的内容与实（shí）际不（bú）符时，可以（yǐ）要求开发商（shāng）承担（dān）违约（yuē）责任。

14．哪些房（fáng）地产不能转让（ràng）？

根据《城市房地产管理法》第三十八（bā）条规（guī）定，下列（liè）房（fáng）地产，不得转让：

（1）以出让（ràng）方式取得土（tǔ）地使用权的，不符（fú）合本法第三十九（jiǔ）条规定的条件的；

（2）司法机关和行政机关依（yī）法裁定、决定查封或者（zhě）以其他形（xíng）式限制房地产权（quán）利的；

（3）依法收回土地（dì）使用权的（de）；

（4）共有房地（dì）产，未经（jīng）其他共（gòng）有人书面同意（yì）的；

（5）权（quán）属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书（shū）的；

（7）法（fǎ）律、行政法（fǎ）规规定禁止转让的其他情（qíng）形。

15．仅有房产证，没有办理不动产登记（jì），能取得房屋所有（yǒu）权吗？

不动产以登记（jì）的方式进行（háng）公示（shì），只有进行登记才发生物（wù）权的效力，买（mǎi）受人才能获得（dé）不动（dòng）产的所（suǒ）有权，登（dēng）记（jì）就是将新的所有人的名（míng）字登记在（zài）房产（chǎn）部门（mén）的登记簿上，不动产（chǎn）登记簿（bù）是物权（quán）归属（shǔ）和（hé）内容的根（gēn）据。而房产证（zhèng）是房产部门（mén）发给（gěi）权利人的一种享（xiǎng）有权利的凭证（zhèng），只起到证据（jù）的作用，当不动（dòng）产（chǎn）登记（jì）簿记载的权利人和房产（chǎn）证记载的权利人不同时（shí），以不（bú）动产（chǎn）登记簿为准。即房产证的效力弱（ruò）于不动产登记簿（bù）的效力。一旦出现房屋产权纠纷，不动产登记簿上所记载（zǎi）的人则（zé）拥有房屋的所有（yǒu）权（quán）。因此，在购买（mǎi）房屋时，一（yī）定（dìng）要注意进行不动产登记或者不动产登（dēng）记（jì）的变更。

16．买（mǎi）来（lái）的（de）住（zhù）房面积缩水怎么（me）办？

面积缩水是买（mǎi）房族（zú）经常遇到（dào）的（de）问题，对于房（fáng）屋“面积缩水”的问题，应以房地（dì）产管理部门所做（zuò）的（de）测量面积（jī）为准（zhǔn）。《最（zuì）高人民法院关于审理商（shāng）品（pǐn）房买卖合（hé）同纠纷（fēn）案件（jiàn）适用法律若干问题的解（jiě）释》对面积缩水问题（tí）作出了明确（què）的规定：第一，误差率在3%以内的（de），当事人不能请求解除合同，但是对于（yú）缩水部分的购（gòu）房款，开发（fā）商（shāng）应当返还。第（dì）二，误差率超（chāo）过3%，买房（fáng）人可以选择请求解（jiě）除合同，或者不解除合同，但（dàn）是要求（qiú）开发商承担其（qí）他责任。

17．开发商逾期（qī）交房怎么办？

开发商应该按照约定的时间交付房屋，这（zhè）是开发（fā）商的主（zhǔ）要义务。如（rú）果开发（fā）商没有按期交房，买受人可（kě）以根据（jù）不同情况，采取不同的方（fāng）式来维（wéi）护自己的合法权益（yì）。第一，开发商不能按（àn）期交房，经催告（gào）后在合理（lǐ）期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经（jīng）催（cuī）告（gào）后在合（hé）理期限内仍没（méi）有履行的，买受人（rén）不解除合同，可以请求（qiú）开发商承担违约责任；第（dì）三（sān），逾期（qī）交付，经催告后开发商在合（hé）理期间内交付的（de），不能解（jiě）除合同，但（dàn）是可以请求（qiú）开发商承担违约责任。需要注意的是（shì），买受人享（xiǎng）有的解（jiě）除权必须（xū）在法定期（qī）间内行使，不行使的，解除权消灭。

18．房屋（wū）买卖合同签订后，因意外事（shì）故使房（fáng）屋毁损、灭失（shī）的风险由谁承担？

《最高（gāo）人民（mín）法院关于（yú）审理商（shāng）品房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干问题的解释》第（dì）十一条就（jiù）此问题的不同情况分（fèn）别作了（le）规定：“对房屋的转（zhuǎn）移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另（lìng）有约定的除外（wài）。房屋毁损、灭失的风险（xiǎn），在交付（fù）使用前（qián）由出卖人承担，交（jiāo）付使用后由买（mǎi）受人承担；买受人接（jiē）到出卖人的书面交房通（tōng）知，无正当（dāng）理（lǐ）由拒绝接收（shōu）的，房（fáng）屋毁损、灭失的风险自书面交房（fáng）通（tōng）知确定（dìng）的交付使用之日起由（yóu）买受人（rén）承担，但法（fǎ）律另有规定或者当事（shì）人另有约定（dìng）的除外。”

由此可见，一般情况下，房（fáng）屋损坏的风（fēng）险，在房屋交付之前由（yóu）出卖人承担；在房（fáng）屋交付给买受人之（zhī）后，由买受（shòu）人承担。此处（chù）所（suǒ）说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人（rén）手中，交到买受（shòu）人手中，由买受人占有（yǒu）使用该房屋。

19．签订（dìng）商品房预售合同（tóng），应具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法（fǎ）》第（dì）四十五（wǔ）条规（guī）定,商品房预售，应（yīng）当符合下列条（tiáo）件：

（1）已交（jiāo）付全（quán）部土（tǔ）地使用权出让金，取得土地使用（yòng）权证（zhèng）书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入（rù）开发建设的资金（jīn）达到（dào）工程建设总投资的百分之（zhī）二十五（wǔ）以（yǐ）上，并已经确定施工（gōng）进（jìn）度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政（zhèng）府房产管理部门办（bàn）理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关（guān）规定将预售（shòu）合同报县（xiàn）级以上（shàng）人民政府房产管理部门和（hé）土地管理部门登记备案（àn）。商品房预售（shòu）所（suǒ）得款项，必须用于有（yǒu）关的工程建设（shè）。

20．出卖人未取（qǔ）得商品房预售许可（kě）证明，其与买受人签订的（de）房屋预售合同（tóng）是否有效？

《最高人民法院关（guān）于审理商品房买（mǎi）卖合同纠（jiū）纷（fēn）案件适用（yòng）法律若（ruò）干（gàn）问题的解释》第二条（tiáo）规（guī）定：“出（chū）卖人未取得商品房预售许（xǔ）可证明，与买受人订立的商（shāng）品房（fáng）预售合同，应（yīng）当（dāng）认（rèn）定无效，但是在起诉前取得（dé）商品房（fáng）预售许可证明的，可以认定有效。”

可见，要签订商（shāng）品房预售（shòu）合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则（zé），该（gāi）合同无效。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院（yuàn）起诉之前，商品房预售（shòu）人取得（dé）了商品房预售许（xǔ）可证明（míng），可认定预售合同有效（xiào）。

21．房屋买卖双方签订预售（shòu）合同后，没有进行登记备案，一方（fāng）当（dāng）事人可（kě）以请求确认合同无（wú）效吗？

《最高人民（mín）法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同（tóng）纠纷案件（jiàn）适（shì）用（yòng）法律若干问题的解释》第六条规定：“当（dāng）事人（rén）以商品房预（yù）售合同未（wèi）按照（zhào）法律、行政（zhèng）法规规（guī）定办理（lǐ）登记备案手续（xù）为由，请（qǐng）求确认合同无（wú）效的（de），不予支持。当事人（rén）约定以办理（lǐ）登（dēng）记备案（àn）手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方（fāng）已经履行（háng）主要义务，对方接受的除外。”

由此可见，虽（suī）然法律要（yào）求签订商品房预（yù）售合同后，需进行登记备（bèi）案，但是如果（guǒ）双方签订（dìng）预售合同后没有办理登（dēng）记（jì）备案（àn）手续，当事人要求确（què）认合（hé）同无效的（de），法院（yuàn）不（bú）予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件（jiàn）。

22．房屋出现质量问（wèn）题，任何时候都可以要求出卖（mài）人（rén）修（xiū）复吗？

《商品房（fáng）销售管理办（bàn）法》第三十三条（tiáo）规定：房（fáng）地产开发企（qǐ）业（yè）应当对（duì）所售商品（pǐn）房承担（dān）质量保修责任。当事人应当在合（hé）同中就保修范（fàn）围、保修期限、保修（xiū）责任等内容（róng）作出约定。保（bǎo）修期从（cóng）交付之日起计算。商品住宅的保修期（qī）限不得（dé）低于建设工程承包单位向建（jiàn）设单位出（chū）具的（de）质量保修书（shū）约定（dìng）保修（xiū）期的存续期；存续期少于《商品住宅实（shí）行质量（liàng）保（bǎo）证书（shū）和住（zhù）宅使用说明书制度（dù）的规定》（以下简称（chēng）《规定》）中确定的最低保修（xiū）期（qī）限的，保修期不得低于《规定》中（zhōng）确（què）定的最低保修期限（xiàn）。非住宅商品房（fáng）的（de）保修期（qī）限不得低于（yú）建设工程承包单位向建设单位出具的质量（liàng）保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质（zhì）量问（wèn）题，房（fáng）地（dì）产开发企业应当（dāng）履行保修义务，并（bìng）对造成的（de）损失承（chéng）担赔偿（cháng）责（zé）任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业（yè）不承担责任（rèn）。

此外，《建筑工程（chéng）质量管（guǎn）理条例》第四十条规（guī）定，在正常（cháng）使用（yòng）条件（jiàn）下，建（jiàn）设工程的（de）最低保修（xiū）期（qī）限（xiàn）为：（1）基（jī）础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和（hé）主（zhǔ）体结构工程，为设计文件规定（dìng）的该工程的合理使用年限；（2）屋（wū）面防水工（gōng）程、有防水（shuǐ）要求的（de）卫生间（jiān）、房（fáng）间（jiān）和外墙面的防渗漏（lòu），为（wéi）5年；（3）供热与供冷系统（tǒng），为2个采（cǎi）暖期、供冷期；（4）电（diàn）气管线、给排（pái）水管（guǎn）道（dào）、设（shè）备（bèi）安装（zhuāng）和装（zhuāng）修工程，为2年（nián）。其他项目的保修期限由（yóu）发包方与承包方约定。

由此（cǐ）可见（jiàn），关（guān）于房屋（wū）的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自（zì）己（jǐ）的权（quán）益，除（chú）了依（yī）照（zhào）法（fǎ）律规定，还可以在合同中（zhōng）进（jìn）行详细（xì）的约定，制（zhì）定房屋（wū）的（de）保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何（hé）时候都可以要求出（chū）卖人维（wéi）修的，出卖（mài）人的保修期是有一定的期限的。

23．房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人（rén）恶（è）意串通，又签订合同并交付使用，买受人（rén）可以请求确（què）认（rèn）第（dì）二个合同无效吗？

《最高（gāo）人民法院关（guān）于审理商品房（fáng）买卖（mài）合同纠（jiū）纷案件适用法律若干问题的解释（shì）》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立（lì）商（shāng）品（pǐn）房买卖合同并将（jiāng）房屋交付（fù）使（shǐ）用，导致其无法取得房（fáng）屋为由，请求（qiú）确认出卖人与第三（sān）人订立的商品（pǐn）房（fáng）买卖合同无效的，应予支持。”

因此，房屋买卖双（shuāng）方签订合同后，出卖人又与他人（rén）签订合（hé）同，并（bìng）将房屋（wū）交付使用（yòng），买受人只（zhī）要能够证明出卖（mài）人（rén）与第三人是恶意串通（tōng），其可请求（qiú）法院确认出卖人与（yǔ）第三人签订的合（hé）同（tóng）无（wú）效。实际（jì）生活（huó）中，如果第三人明知买卖双方的（de）合同，还与出卖人签约，其（qí）实就是恶意。

24．房屋交付使用后（hòu），房产证迟迟办不下来，开发商是否承担（dān）违约责任？

《最（zuì）高人民法院关于审理商品房（fáng）买卖合同纠（jiū）纷（fēn）案件适（shì）用法律若干问（wèn）题的（de）解释》第十八条规定：“由于出（chū）卖（mài）人的原因（yīn），买受人（rén）在（zài）下列（liè）期限届满未能取（qǔ）得房（fáng）屋（wū）权属证书的，除当事人有特殊约定外（wài），出卖（mài）人应当（dāng）承担违约（yuē）责任：（一）商品房买卖合同约定（dìng）的办理房屋所有权登记的期限；（二）商（shāng）品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自（zì）房屋（wū）交付使用之日起90日；（三）商品房（fáng）买（mǎi）卖合同的（de）标的物为（wéi）已竣工（gōng）房屋的，自（zì）合同（tóng）订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难（nán）以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民（mín）银行（háng）规定（dìng）的金融机构计收（shōu）逾期贷款利息的（de）标（biāo）准计（jì）算。”上述条（tiáo）文规定（dìng）了开发商逾期（qī）办理（lǐ）房产（chǎn）证（zhèng）应承担的（de）责任。

实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分（fèn）原因是（shì）因为开（kāi）发商出售（shòu）手续不能及（jí）时办理齐全。由于（yú）开发商的原因（yīn），导致购房者（zhě）在一定的期间拿不到（dào）房（fáng）产证的，购房者可以（yǐ）要求开发（fā）商（shāng）承担违约责（zé）任。为了更（gèng）好地（dì）维护自身权益，购房者在签订（dìng）购房合同（tóng）时，最好约定办理（lǐ）房产证的期限，将时间约定明确，以防（fáng）开发商恶意拖延办证（zhèng）时间。

25．房屋买卖时，该房屋所占（zhàn）范围的（de）土地使用权是否随之转移？

《城市（shì）房地产（chǎn）管（guǎn）理法（fǎ）》第三（sān）十二条规（guī）定：“房地产转让、抵（dǐ）押时，房屋的所有（yǒu）权和该（gāi）房屋占用范围内（nèi）的土地使（shǐ）用权同时转让、抵押。”根据上述法条规定，房（fáng）屋买卖（mài）时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合（hé）同（tóng）后，买卖双方应到房屋所在（zài）地的县级（jí）以上地方人民政府的房产管理部（bù）门办理（lǐ）房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权（quán）证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申（shēn）请（qǐng）办理土地使用权变更登（dēng）记，土地管理部门核实后，由同级人民政府更换土地使（shǐ）用权证书（shū）。至此，土（tǔ）地使用权随（suí）着房屋买卖发生变更。

26．房屋买卖双（shuāng）方已（yǐ）办完过（guò）户手续（xù），双（shuāng）方还能解除合同吗？

《合同法》第（dì）九十三条规定（dìng）：“当事人协商一致（zhì），可以解除合同。当事人（rén）可以约定一方解除合（hé）同的（de）条件。解除（chú）合同的条件成就时，解除权（quán）人有权解除合同。”

由此可见，只（zhī）要当事人双方（fāng）协商一致，或者（zhě）合同约定的解除合同的条件（jiàn）成就，是可以（yǐ）解除合同的，即使房屋已经过（guò）户。

27．房屋买卖合同签（qiān）订后，一（yī）方以未办理房（fáng）屋产权变更登记为由主张（zhāng）合同无效（xiào），能（néng）否（fǒu）成立？

《物权法（fǎ）》第十五条规定：“当事人之（zhī）间订立有关设（shè）立、变更、转让和消灭（miè）不动（dòng）产（chǎn）物权的合同（tóng），除法律另有规定或者（zhě）合同另（lìng）有约定外，自（zì）合（hé）同成立时生效；未办理物权登记的，不影响（xiǎng）合同效力。”

由此可见，对房（fáng）屋买卖双方当事人来说（shuō），双方只要签订了（le）合同，是（shì）否到登记机关办理登（dēng）记（jì），不影响合同效力。除（chú）非当（dāng）事人在合同中约定合同（tóng）生效的时间或其他条款，否则（zé），自合（hé）同成立时生效。所以，不能因（yīn）未办理变更登记，主张（zhāng）合同无效（xiào）。

28．房屋买卖中，买受人迟延交付（fù）购房款，出卖人可否要求解除合同？

《最高人民法院关于审理商品房买卖（mài）合同纠纷案件适（shì）用法（fǎ）律若干问题的解释（shì）》第（dì）十五条规定（dìng）：“根据《合同（tóng）法》第九十四条（tiáo）的规定，出卖人迟延（yán）交付房屋（wū）或者（zhě）买受人迟延支（zhī）付（fù）购房款，经催告后在三个月（yuè）的合理期限内仍未履行，当（dāng）事人一方请求（qiú）解除（chú）合同（tóng）的，应予（yǔ）支持，但当事人另有约定的（de）除外。法律没（méi）有规定或者当事人没有约（yuē）定，经（jīng）对方（fāng）当（dāng）事（shì）人催告后，解（jiě）除权行使的（de）合（hé）理期（qī）限为三个（gè）月。对方当事人没有催（cuī）告的，解除（chú）权应（yīng）当在解除权发生之日（rì）起一年（nián）内行使；逾（yú）期不行使（shǐ）的，解（jiě）除权消灭。”

由此（cǐ）可见，房屋的买受人迟延交付房款的（de），出（chū）卖人可先予催告，要求其履行合同，支付购房（fáng）款，如果（guǒ）买受人（rén）在催告后3个（gè）月的合理期限内（nèi）仍不支付，出（chū）卖人可以（yǐ）请求解除合同。此外，解除权有一定的行使（shǐ）期限（xiàn）。

29．租赁房屋被卖，租房（fáng）人有权继续（xù）居住吗？

《合同法》第二百（bǎi）二十九条（tiáo）规定：“租赁物在租赁期（qī）间发生（shēng）所（suǒ）有（yǒu）权变动（dòng）的，不（bú）影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则（zé）〉若干问题的意见（试行）》第一百（bǎi）一十九条规定：“私有房屋在租赁（lìn）期内（nèi），因买卖（mài）、赠与或者继承发生（shēng）房（fáng）屋（wū）产（chǎn）权转移的，原租赁（lìn）合（hé）同对（duì）承租人和新房主（zhǔ）继续有效（xiào）。”由（yóu）此（cǐ）可见，租赁房屋（wū）被卖（mài），租房人有权（quán）继（jì）续居住。

案（àn）例（lì）君补（bǔ）充：《民法典》第七百二十五条（tiáo）：租（zū）赁物在承租人（rén）按照租赁合（hé）同占有期（qī）限内发生所有权（quán）变动的，不（bú）影响租赁合同的效力（lì）。

30．什么是房屋承租（zū）人（rén）的优先购买权？

房屋承租（zū）人的优先购买权是指出租人（rén）出卖租（zū）赁房屋的，应当在出卖之（zhī）前（qián）的合理期限内通知承租人，承租人享有以同（tóng）等条件优（yōu）先购买的权（quán）利。《合同（tóng）法》第二百三十条（tiáo）规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖（mài）之前的合（hé）理期限内通知承租人（rén），承租人享有（yǒu）以同等（děng）条件优先购买的权利。《最高人民法（fǎ）院关于（yú）审理城镇房屋租赁（lìn）合同纠纷案（àn）件具体（tǐ）应用（yòng）法律（lǜ）若干问（wèn）题的（de）解释》第二十一条规定：“出租人（rén）出卖租赁房屋未在合理期限内通（tōng）知（zhī）承租（zū）人或者存在其（qí）他（tā）侵（qīn）害承租人优先购买权（quán）情形，承租人请求出租人承担赔偿责（zé）任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人（rén）签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支（zhī）持（chí）”。据此，出租人侵害承租人优先购买（mǎi）权（quán）的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不（bú）因（yīn）此无效，承（chéng）租（zū）人只能请求出（chū）租（zū）人（rén）承担赔（péi）偿责任。

房屋承租人优先购买必须符合以下条件（jiàn）：

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应当（dāng）在出卖之前的合理期限内通知承（chéng）租人。

(3)出租人侵（qīn）害承租人优先权的,承（chéng）租人可主（zhǔ）张赔（péi）偿损（sǔn）失;

(4)在转租的场合（hé）,次承（chéng）租人与承租人（rén）都有优（yōu）先购（gòu）买权,二（èr）者（zhě）发生（shēng）冲突（tū）的,前者优先于后（hòu）者.

案例君补（bǔ）充（chōng）：《民法典》第七（qī）百二十六（liù）条：出租（zū）人（rén）出卖租赁房屋的，应当在出（chū）卖之前的合（hé）理期限内通知承租人，承租人享有以同等（děng）条件优先购买的权利；但（dàn）是房屋按份共有人（rén）行使优（yōu）先购（gòu）买权或者出租人将房屋出卖（mài）给近（jìn）亲（qīn）属的除外（wài）。